Alquileres: cómo se pactarán los contratos con la derogación de la ley en el DNU de Javier Milei

El presidente Javier Milei derogó esta semana la ley de alquileres N° 27.551 a través de un decreto de necesidad y urgencia (DNU), en el que incluye más de 300 medidas, entre modificaciones y eliminación de regulaciones, cuyo objetivo general es desregular la economía.

«Deviene imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551», resalta el texto que deja sin efecto la norma que impulsó el gobierno de Mauricio Macri sobre la regulación de los contratos de locación de viviendas.

Ahora bien, tras la derogación de la norma que regula los contratos de alquileres de viviendas y modificación de normas esenciales del Código Civil y Comercial, que era a través del cual anteriormente se regían los acuerdos entre partes, surgen varias dudas sobre cómo serán los nuevos contratos. Esta nota intentará responder exhaustivamente esas incógnitas y saber hacia dónde va el mercado si queda firme esta desregulación.

¿Ya está vigente la derogación de la ley de alquileres?
Por el momento, no está vigente. El DNU comienza a regir a partir del 29 de diciembre, ya que en el cuerpo del texto no tenía fecha de entrada en vigencia.

En estos casos se aplica el artículo 5 del Código Civil y Comercial, que determina que “las leyes rigen después del octavo día de su publicación oficial, o desde el día que ellas determinen”.

Aunque, este decreto también deberá pasar por el palacio legislativo. El DNU de Javier Milei publicado el jueves a las 00 deberá aprobarse en la Comisión Bicameral de DNUs de la Cámara de Diputados y el Senado. Aunque también puede ser objetado por el Poder Judicial, que tiene la potestad de no aprobar los artículos del decreto si considera que van en contra de otros derechos o si son inconstitucionales.

DNU: ¿cómo serán los contratos de alquiler con la derogación de la ley y la modificación del Código Civil y Comercial?
Con la desregulación, el sector inmobiliario tiene la posibilidad de tener una multiplicidad de contratos y que cada uno sea independiente del anterior, lo que lo haría «único e irrepetible», como señaló a este medio Marta Liotto, presidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Alquileres: plazo de contratos
Hasta el momento, los contratos tenían un plazo mínimo de 3 años, mientras que previo a la ley de alquileres era de 2 años. Sin embargo, con la derogación de la norma vigente y la modificación del artículo 1.198 del Código Civil y Comercial ya no existe un plazo mínimo de locación, sino que, según el decreto, «el plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido».

En este sentido, Daniel Zampone, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), consideró en diálogo con Ámbito que la libre pactación «tendría que mejorar el mercado». «Nunca entendí el motivo por el cual si yo tenía un departamento para alquilar un año, porque, por ejemplo, me iba a trabajar a Italia, no lo podía hacer. Todo esto, porque la ley decía que el mínimo tenía que ser de tres años, pero seguramente había algún inquilino que le servía ese departamento por un año», argumentó el referente inmobiliario.

Por su parte, Liotto afirmó que desde el CUCICBA intentarán que se aconseje a los propietarios que vuelvan a esquema de «contratos a 24 meses», que era un mercado que daba previsibilidad al inquilino y al propietario.

En coincidencia con Liotto, el gerente comercial de Miranda Bosch, Andrés White, destacó que desde la inmobiliaria prevén que el mercado vaya hacia contratos de dos años, regidos por el Código Civil y Comercial.

Alquileres: libre elección de moneda
Además, se otorga a las partes la libre elección de la moneda en la que se celebrará el contrato de locación. Es decir, que ya no regirá la obligatoriedad de que los contratos sean en pesos. Aunque el texto también agrega que el monto se puede determinar en cualquier tipo de moneda: «De curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes».

La canciller Diana Mondino se ocupó de ratificar a través de sus redes sociales que «en Argentina se podrán pactar contratos en Bitcoin» o en cualquier otra cripto, asimismo como en «especie o kilos de novillo o litros de leche».

Respecto a la posibilidad de comercializar en diferentes monedas, la presidenta de CUCICBA afirmó que podría haber barrios dolarizados. «Hay lugares donde los contratos se podrían hacer en dólares como en el corredor Norte, la zona de Puerto Madero u otro punto en particular de la Ciudad, ya que es otro público y otro poder adquisitivo», analizó.

«De aquí en adelante, el corredor inmobiliario va a ser protagonista de los cambios que se realicen a futuro. Tendremos que concientizar a los propietarios de no derrapar en sus ideas en forma nociva y poder construir en positivo, para que haya un escenario mucho más alentador y contenedor, tanto para los propietarios, como para los inquilinos», expresó Liotto.

Por otro lado, desde Miranda Bosch prevén que el mercado experimente, al igual que el de venta de inmuebles, «una dolarización». Y auguraron que existen grandes posibilidades de que «aumente la disponibilidad de departamentos en alquiler», gracias a la desregulación.

Alquileres: libertad de contratación
El decreto de «reconstrucción para las bases de la economía» de Javier Milei también modifica el artículo 958 del Código Civil y Comercial de la Nación y otorga una «libertad de contratación», que implica que el propietario y el inquilino puedan ser «libres» de «celebrar un contrato y determinar su contenido».

Sin embargo, la relación de fuerzas entre el locador y el locatario no son las mismas, ya que el locador puede imponer sus reglas y el locatario tendrá que acatarlas o buscar otra propiedad.

Alquileres: indexación a convenir entre partes
En este caso, también dio el brazo a torcer el sector inmobiliario. En octubre se convino una modificación de la ley de alquileres, donde se redujeron los tiempos de indexación de contratos de un año a seis meses. Sin embargo, en el último tiempo el sector venía pidiendo que sean por un menor tiempo, ya que la inflación golpea con mucha dureza.

Con el nuevo decreto, el Gobierno permitió a las partes «pactar el ajuste del valor de los alquileres», por el índice que crean conveniente y por el término que deseen, ya que no hay un plazo establecido, y que existe «libertad de contratación».

Sobre el aumento, Liotto afirmó que podría ser «cada tres meses» y mediante el índice de Coeficiente de Variación Salarial (CVS) que realiza el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC). Aunque reconoció que en este punto, las partes deberán ponerse de acuerdo, por lo que «cada contrato será independiente del otro y tal vez hasta irrepetible».

Alquileres: garantía
Con la ley de alquileres el inquilino otorgaba al propietario un depósito de un mes de alquiler (en pesos), que el propietario debía devolver al momento de finalización del contrato, actualizado.

Sin embargo, con la derogación de la norma también se modificó el artículo de garantía en el Código Civil y Comercial y se dispuso que «las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación». Aunque se aclara que «no podrá ser inferior a un plazo mensual».

Alquileres: cese de contrato por parte del inquilino
Dentro del DNU se determinó que el inquilino puede abandonar el inmueble, pero abonando una «multa al propietario del 10% del total de los meses restantes hasta el final del contrato». Hasta ahora, con la ley se podía rescindir el contrato con previo aviso de 3 meses sin cargo adicional.

¿Qué pasa con los contratos vigentes?
Los contratos que ya están firmados continuarán su curso normal. Es decir, que seguirán regidos por las normas que estaban vigentes al momento de la firma, ya que las leyes no son retroactivas.

En esos inquilinos, las nuevas normas -en caso de ser aprobadas por el Congreso y que no sean objetadas por la Justicia- impactarán al momento que necesiten realizar un nuevo contrato de locación.

¿Cómo se tomó el sector inmobiliario la desregulación de los alquileres?
Para el sector inmobiliario esta norma es «positiva». Así lo confirmaron los diferentes analistas a Ámbito, como fue el caso de Zampone, presidente de la CIA, que planteó que está «contento», porque este cambio de legislación «tiene que mejorar el mercado».

Desde CUCICBA difundieron un comunicado donde dieron su apoyo a la derogación de la norma vigente y resaltaron que «todas estas disposiciones anunciadas tendrán como respuesta en el aumento de la oferta de los inmuebles para alquiler», que era uno de los problemas principales que se observó con la nueva legislación.

«Cuanto más rápido se despejen las incógnitas en varios aspectos de la política económica, antes se producirá la recuperación de nuestro sector», añadieron.

En tanto, desde Miranda Bosch también auguraron que se «incremente gradualmente la oferta de propiedades en alquiler», estimulando una «mayor actividad en el mercado», aunque señalaron que en este contexto el sector experimentará una dolarización.

«Es plausible que la medida impulse la actividad en el mercado de ventas, ya que los inversores podrían percibir esta nueva dinámica como una oportunidad para adquirir propiedades que posteriormente podrían destinar al alquiler. La perspectiva de un mercado de alquiler más accesible, solucionable y rentable podría motivar a los inversores a adquirir propiedades con el objetivo de ofrecerlas en alquiler. En el contexto anterior, los inversores se inclinaban hacia la compra de propiedades con la intención de venderlas o destinarlas al alquiler temporario, dada la falta de atractivo en el mercado de alquileres a largo plazo», analizaron desde Miranda Bosch.